6.17 부동산대책, 조정대상지역과 투기과열지구

[6.17 부동산 대책]

조정대상지역과 투기과열지구

      

 

        6.17 부동산 관리방안 요약

• 첫째, 비규제지역에 집중되는 투기수요의 유입을 차단하기 위해 규제지역을 확대 지정
• 둘째, 개발 호재로 인하여 상승이 우려되는 지역을 토지거래허가구역으로 지정
• 셋째, 주택담보대출을 받는 사람의 실거주 요건을 강화하여 갭투자를 차단하고, 실수요자를 보호
• 넷째, 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 조합원의 분양요건을 강화
• 다섯째, 법인 관련 대출·세제를 정비하여 법인을 통한 투기를 방지

 

① 3억원 넘는 집 사면 전세대출 안 된다

 

앞으로 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 새로 사면 전세대출 보증이 제한된다. 무보증 전세대출은 극히 드물기 때문에, 사실상 전세대출 금지나 마찬가지다

 

이 같은 조치는 규제가 시행되는 이후 대출을 새로 신청하는 사람부터 적용된다. 규제 시행에는 1개월쯤 걸릴 것으로 예상된다.

 

만약 시행일 이전에 전세 계약을 이미 체결했다면, 종전 규정이 적용된다.

만약 규제 시행 전에 전세 대출을 받은 경우는 어떻게 될까. 당장 갚아야 하는 건 아니지만, 대출 연장이 제한된다. 기존 전세대출 만기까지만 인정되는 것이다.

 

 

② 전세대출 후 3억원 넘는 집 사면 대출 회수, 3년간 주담대 금지

 

앞으로 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수된다.

그뿐만 아니다. 회수 대상이 되는 순간 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 불가능해진다.

또 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익이 생긴다. 신용등급이 깎이고 대출한도가 줄어들 수 있는 것이다. 그 후 3개월 넘게 안 갚으면 채무 불이행자(신용불량자)가 된다.

 

 

③ 1주택자 전세대출 한도 2억원으로 줄어

 

1주택자의 전세대출 한도가 2억원으로 줄어든다.

전세대출을 받으려면 보증기관의 보증을 받아야 한다. 지금 주택금융공사는 1주택자에게 최대 보증한도를 2억원으로 설정하고 있다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)는 수도권 4억원, 지방 3억2000만원으로 더 높았다.

 

정부는 1주택자의 전세대출은 갭 투자 용도로 활용된다고 봤다. 이에 주택도시보증공사의 1주택자 대상 전세대출 보증한도를 2억원으로 낮추겠다는 것이다.

이는 주택도시보증공사의 내규가 개정된 이후 신규 신청분부터 적용된다.

 

 

④ 무주택자, 주담대 받으려면 6개월 내 들어가 살아야

 

주담대 실거주 요건도 강화된다. 오는 7월 1일부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 주택을 사려고 주담대를 받는 경우, 6개월 내 그 집에 들어가 살아야 한다.

이 같은 규정은 집값과 관계없이 적용된다.

 

지금은 투기지역·투기과열지구 내 9억원 초과 주택 구입 시 1년, 조정대상지역은 2년 내 전입 의무가 있었다.

이런 규정은 오는 7월 1일 이후 신규 대출 신청자부터 적용된다.

만약 그 이전에 집을 산 사람은 어떻게 될까. 정부는 행정지도 시행 전 계약을 체결한 사람에게는 종전 규정이 적용된다고 설명했다. 다만 가(假)계약은 인정하지 않는다.

 

 

⑤ 1주택자, 주담대 받으려면 6개월 내 기존 주택 팔고 새집 들어가야

 

1주택자의 주담대 문턱도 높아진다. 앞으로 규제지역 내에서 주택을 사려고 주담대를 받는 경우, 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다는 의무가 부과된다.

지금은 투기지역·투기과열지구 내 주택을 살 경우 1년 내에 기존 주택 처분·신규 주택 전입을 하면 됐다. 조정대상지역은 2년이었다.

 

이런 규정도 오는 7월 1일 행정지도 시행 이후부터 적용된다. 그 이전에 주택매매계약을 체결한 사람은 종전 규정이 적용된다. 마찬가지로 가계약은 인정해주지 않는다.

전입해야 하는 기간인 ‘6개월’의 기준은 주담대 실행일로부터 6개월이다.

 

 

⑥ 보금자리론 받으면 3개월 내 전입·1년 이상 거주해야

 

주택금융공사의 보금자리론에도 실거주 요건이 새로 생긴다. 지금까지 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 없었다.

 

앞으로는 주택 구입을 위해 보금자리론을 받는 경우, 3개월 내 전입해야 한다. 또 1년 이상 실거주해야 한다는 의무도 생긴다. 지키지 않으면 대출금이 아예 회수된다.

이 같은 규정은 주택금융공사 내규 개정 시행일(7월 1일) 이후 보금자리론 신청분부터 적용된다

 

 

⑦ 주택 매매·임대사업자, 주담대 못 받는다

 

다음달부터 주택 매매·임대사업자에게는 주담대가 아예 금지된다.

지금까지는 규제 지역 내에서는 LTV(담보인정비율) 20~50%까지 대출이 가능했다. 비규제 지역에서는 아예 LTV 규제가 없었다.

 

그런데 앞으로는 모든 지역에서 주담대를 금지하겠다는 것이다.

규제 시행일(7월 1일) 이전에 매매 계약을 체결한 경우에는 종전 규정이 적용된다. 마찬가지로 가계약은 인정하지 않는다.

 

• (조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정

• (투기과열지구) 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정

▶ 조정대상지역·투기과열지구 지정

	조정대상지역	투기과열지구
기존	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산·별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지·기흥, 의왕 (지방) 세종(행정중심복합도시 예정지역)	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 성남분당, 광명, 하남   (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정)
	⤋
개선	(서울) 全 지역 (경기) 全 지역(일부 지역* 제외) * 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리) (인천) 全 지역(강화·옹진 제외) (지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) (인천) 연수, 남동, 서구 (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성

 

▶ 조정대상지역·투기과열지구 지정 현황표

 

	투기과열지구(48개)	조정대상지역(69개)
서울	전 지역 (’17.8.3)	전 지역 (’16.11.3)
경기	과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19)	과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주주1), 화성, 군포, 안성주2), 부천, 안산, 시흥, 용인처인주3), 오산, 평택, 광주주4), 양주, 의정부(’20.6.19)
인천	연수, 남동, 서(’20.6.19)	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
대전	동, 중, 서, 유성(’20.6.19)	동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
대구	대구수성(’17.9.6)	-
세종	세종(’17.8.3)	세종(’16.11.3)
충북	-	청주주5)(’20.6.19)

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면
용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외

주3) 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ
두창리 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및
북이면 제외 

 

▶ 조정대상지역·투기과열지구 주요 지정효과

 

		조정대상지역	투기과열지구
금융	가계대출	‧ 2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) ‧ 1주택세대는 주택신규구입을 위한 주담대 원칙적 금지  - (예외) 기존주택 2년 (투기과열은 1년)내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등 ‧ 고가주택(시가9억초과) 구입시  실거주목적 제외 주담대 금지  - (예외-조정) 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시  - (예외-투기) 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시
		‧ LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% ‧ DTI 50%	‧ LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0% ‧ DTI 40%
	사업자대출	‧ 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
		‧ LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%	‧ LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0% ‧ 개인 주택매매·임대사업자의 고가주택(시가9억초과)  구입 시 신규 주담대 금지
세제 ‧ 정비사업		‧ 다주택자 양도세 중과·장특공 배제  - 2주택 +10%p, 3주택 +20%  * 다만, ’20.6월까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과 배제, 장특공 적용 ** 분양권도 주택수에 포함   ‧ 2주택이상 보유자 종부세 추가과세  - +0.2~0.8%p 추가과세   ‧ 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향  - 2주택자(300%), 3주택자(300%) ‧ 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간   - (기존) 2년이내 양도 → (변경) 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도	‧ 재건축 조합원 지위양도 제한  - 조합설립인가~소유권이전등기   ‧ 재개발 조합원 분양권 전매제한  - 관리처분계획인가~소유권이전등기   ‧ 정비사업 분양 재당첨 제한
전매 제한		‧ 분양권 전매제한  - (1지역) 소유권이전등기 (2지역) 1년 6개월 (3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월	‧ 주택·분양권 전매제한  - 소유권이전등기(최대 5년)  - 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화(수도권은 비투기과열지구 대비 2년 가산)
기타		‧ 3억 이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화  -  기존 주택보유현황, 현금증여 등  신고항목 확대  - 투기과열지구는  9억원 초과시 증빙자료 제출