임대차 3법 소급적용, 대응방안

임대차 3법(시행시기, 소급적용, 대응방법 등)

최근 정부가 전세입자를 보호하겠다며 이른바 '임대차 3법'을 추진 중인데, 이 법으로 전세 올리기가 어려워질 걸 걱정한 집 주인들이 미리 전세 금액을 큰 폭으로 올리는 경우가 많기 때문에 오히려 집없이 전세사는 사람들의 불안이 커지고 있습니다.

 

그래서 인지 정부에 그냥 제발 아무것도 하지말라는 등 시행되기 전부터 여론이 좋지 않습니다. 그렇다면 임대차3법이 무엇인지 한번 알아보겠습니다.

 

 

◎ 임대차 3법

- 전월세신고제 : 거래일로부터 39일 이내 신고 의무화

- 전월세상한제 : 현재 인상률 5% 상한 가장 유력

- 계약갱신청구권제 : 2+2 (1회 연장), 무한 연장 등 발의

 

즉, 집주인 마음대로 전세기간과 시세조정을 못하게 하는 제도인데 그래서 이 제도가 시행되기 전에 전세금을 올리려고 하는것입니다.

 

임대차3법 제도는 임대주택의 세원도 명확히 드러나 임대소득에 대한 과세도 체계적으로 이루어 질수 있습니다.

◎ 현시점 국회 발의 건

1. '주택임대자보호법'개정안 발의

 - 주택임대차보호법 개정안은 5건이 발의 됐습니다. 개정안에는 계약 갱신 시 임대료의 5%이상을 올리지 못하게하는 내용 등이 포함됐습니다.

'계약갱신청구권제'경우 

더불어민주당/민주당 → 1회 연장(2년+2년)

민주당 → 기한 없음

열린민주당 →  2회 연장(2년+2년+2년)

정의당(심상정 의원)은 보장기간을 3년으로 늘리고 이를 2회 연장(3년+3년+3년)

▶최근 임대인의 과도한 전세값 인상 요구와 치솟는 주거비 부담을 이기지 못하고 임차인과 가족들이 2년마다 쫓겨나듯이 생활권을 변경하는 경우가 빈번히 일어나고 있음. 이러한 임대차 제도는 주거안정성을 크게 훼손할 뿐만 아니라 국민행복증진을 가로막는 큰 장애물로 작용하고 있으며 이미 독일, 영국, 프랑스 등 여러 선진국들은 1960-70년대부터 임대차계약기간을 따로 정해두지 않고 임차인들의 권리를 폭넓게 보장하고 있는 상황임.
이에 임차인이 6년간 안정적으로 계약갱신을 청구할 수 있도록 권리를 보장하고 표준임대료를 근거로 임대료와 임대료 인상률을 정하여 과도한 임대료 인상을 억제하도록 함. 또한 주택임대차분쟁조정위원회가 피신청인의 동의 없이도 조정절차를 개시할 수 있도록 하고 성립된 조정은 재판상 화해와 같은 효력을 부여함으로써 국민의 안정적인 주거생활을 보장함과 동시에 국민행복증진에 기여하려 함(안 제6조의3 신설 등).

2. '부동산 거래신고 등에 관한 법률'개정안 발의

 - 앞으로 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고하도록 하는 제도입니다. 만약 당사자 중 한쪽이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 또한 개정안에는 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼습니다.

◎ 임대차3법 소급적용

더불어민주당 박주민의원 등 22인은 신규 전월세 계약 뿐 아니라 기존 계약에도 소급적용 하는 주택임대차보호법 일부개정법률안을 발의했습니다.

다만, 당사자 사이의 합의나 조정으로 달리 정할 수 있다고 합니다.

이법은 공포후 즉시 시행됩니다. 만약 7월 국회를 통과해 8월 시행되면 잔여 임대 기간이 1개월 남은 전세계약의 경우 9월 갱신 시점에 임대료를 5% 이내로만 올려야 합니다.

소급 적용을 하지 않는다면 1개월 지난 시점인 8월부터 신규계약으로 간주해 이후 2년 뒤인 2022년 9월 갱신부터 임대료 상한액이 적용되는 것입니다. 

◎ 임대차3법 대응방법

전세금이란 일정금액을 주고 세를 들어 사는 것입니다. 즉, 집주인이 세입자에게 대가(집)를 주고 빌린 돈이라고 할 수 있습니다.

그런데 임대료 인상율은 5퍼센트로 한정되어 있으니 세입자가 차용증을 쓰고 집주인은 집에 근저당을 설정해 주는 것 입니다.

그저당권은 세입자 강력한 세입자의 방패가 될 수 있으므로 무리한 거래는 아니라고 생각됩니다.

다른 곳의 말에 따르면 국가기관 중 직원들에게 전세금 지원을 해주는데 본인이 살고싶은 집은 2억인데 1억 미만의 집에만 전세자금을 지원해주는 경우 사용하는 방법이라고도 합니다.(?!)

이와 같은 방법이 앞으로 위법이 될지 실제 적용이 될지는 모르겠지만 걱정많은 부동산 카페 등에 있던 내용들 입니다.

임대차3법 소급적용 등에 대해 재산권 침해라는 반발이 크다보니 개정안이 소급될지는 불투명한 시점입니다.

[출처] 단독]'임대차보호 3법'도 소급적용..."소급 안하면 전셋값 폭등" (부동산 스터디') | 작성자 muchijang